État des lieux d’entrée et de sortie

Les mentions obligatoires, une par une

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (article 2) fixe ce que l’état des lieux doit contenir au minimum. Le modèle les place toutes :

Le document doit aussi permettre la comparaison entre l’entrée et la sortie : un document unique, ou deux documents de présentation similaire (article 3). C’est pourquoi la grille de sortie du dossier complet reprend exactement les pièces et les éléments de l’entrée.

Comment se déroule l’état des lieux

• Ensemble et à l’amiable : bailleur (ou son mandataire) et locataire visitent le logement ensemble, à la remise des clés puis à leur restitution (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Fait entre eux, il est gratuit.
• Avec un professionnel mandaté (agence) : à l’entrée, la part payée par le locataire est plafonnée, au maximum 3,03 € TTC par m² de surface habitable et sans dépasser la part du bailleur ; à la sortie, le locataire ne paie rien (fiches F31270 et F33671).
• Par un commissaire de justice si les parties ne s’entendent pas ou si l’une refuse de venir ou de signer : il convoque les parties au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée, et ses frais, réglementés, sont partagés par moitié.

Chaque partie reçoit un exemplaire au moment de la signature, sur papier ou sous forme électronique (décret de 2016, article 3).

Après l’entrée : 10 jours pour compléter

Le locataire peut demander au bailleur de compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours calendaires qui suivent, pour tout élément concernant le logement, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour le chauffage. Une tache révélée au premier lavage, un radiateur froid en novembre : écrivez-le au bailleur et gardez une copie.

Sans état des lieux d’entrée, le locataire est considéré comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre ainsi, sauf s’il prouve le contraire. Ne vous en passez pas.

À la sortie : vétusté ou dégradation

La vétusté, c’est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal » des matériaux et des équipements (décret de 2016, article 4) : elle ne peut pas être retenue sur le dépôt de garantie. Les parties peuvent convenir dès la signature du bail d’une grille de vétusté issue d’un accord collectif de location ; elle fixe une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels par matériau.

Le dépôt de garantie est restitué dans un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon, déduction faite des sommes justifiées. En cas de retard, la lettre de mise en demeure de restituer le dépôt de garantie vérifie le délai et calcule la majoration de 10 % par mois commencé.

Location meublée : l’inventaire en plus

En meublé, un inventaire et un état détaillé du mobilier s’ajoutent à l’état des lieux, à l’entrée et à la sortie (article 25-5 de la loi de 1989). Le logement doit comporter au moins les 11 éléments du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à -6 °C au plus, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager. Le dossier complet contient cet inventaire pré-rempli.