État des lieux de sortie : comment il se passe et ce qu’il change pour le dépôt de garantie

Quand et avec qui

L’état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés, contradictoirement et à l’amiable par le bailleur (ou son mandataire) et le locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Fait entre les parties, il est gratuit ; si une agence le réalise, le locataire ne paie rien pour la sortie.

Si les parties ne s’entendent pas, ou si l’une ne vient pas, la plus diligente fait appel à un commissaire de justice : il convoque les deux parties au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée, et ses frais, réglementés, sont partagés par moitié.

Ce qu’il doit mentionner en plus de l’entrée

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose à la sortie, en plus des mentions communes (date, adresse, parties, compteurs, clés, description de chaque pièce, signatures) :

• l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
• la date de l’état des lieux d’entrée ;
• éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce depuis l’entrée.

La présentation doit permettre la comparaison avec l’entrée : un document unique ou deux documents de présentation similaire (article 3 du décret). Notre modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie place une colonne « État à l’entrée » à côté de « État à la sortie » pour chaque élément.

Vétusté ou dégradation : la vraie question

La vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal » des matériaux et équipements (article 4 du décret de 2016). Elle reste à la charge du bailleur. Le locataire, lui, répond des dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (article 7 de la loi de 1989).

Exemples typiques : une peinture ternie après plusieurs années relève de l’usure ; un trou dans une porte ou une brûlure sur un plan de travail relèvent de la dégradation. Si le bail prévoit une grille de vétusté issue d’un accord collectif, elle sert de barème.

Le dépôt de garantie après la sortie

• 1 mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
• 2 mois s’il y a des différences : le bailleur peut retenir les sommes justifiées (devis, factures) ;
• en cas de retard, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sauf si le locataire n’a pas donné sa nouvelle adresse.

Le délai passé, la lettre de mise en demeure de restituer le dépôt de garantie vérifie la date et calcule la majoration.

Le jour J : la méthode qui évite les litiges

1. Relisez l’état des lieux d’entrée la veille et rassemblez les photos d’entrée.
2. Faites la visite à la lumière du jour, pièce par pièce, dans le même ordre qu’à l’entrée.
3. Pour chaque différence, écrivez une description précise (taille, emplacement) plutôt qu’un simple « abîmé ».
4. Relevez les compteurs et notez chaque clé rendue.
5. Ne signez pas une mention avec laquelle vous n’êtes pas d’accord : écrivez votre réserve dans la case observations.
6. Repartez avec votre exemplaire signé, remis au moment de la signature.