Guide pratique · Logement
Grille de vétusté : comment distinguer l’usure normale d’une dégradation
À la sortie d’un logement, tout se joue sur une distinction : l’usure due au temps ou à un usage normal reste à la charge du bailleur, la dégradation est à la charge du locataire. La grille de vétusté sert à la chiffrer, à condition d’avoir été convenue dans le bail.
Ce que dit la loi
- La vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement » (décret n° 2016-382, article 4).
- Le locataire prend en charge l’entretien courant et les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure (loi du 6 juillet 1989, article 7). La liste des réparations locatives figure dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
- Il répond des dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Ce qu’est une grille de vétusté
Les parties peuvent convenir, dès la signature du bail, d’appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location. Elle définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels appliqués au prix des réparations locatives imputables au locataire (décret de 2016, article 4).
Concrètement : plus un revêtement est ancien, moins le locataire paie sur sa remise en état, même s’il l’a abîmé. Sans grille dans le bail, la vétusté s’apprécie au cas par cas, en comparant les états des lieux.
Des exemples pour se repérer
| Constat à la sortie | Plutôt |
|---|---|
| Peinture ternie ou jaunie après des années | Vétusté |
| Moquette usée aux passages | Vétusté |
| Trous de chevilles nombreux, peinture tachée ou griffée | Dégradation ou réparation locative, à apprécier |
| Vitre cassée, porte enfoncée, brûlure sur un plan de travail | Dégradation |
| Joints de salle de bains noircis faute d’entretien | Entretien courant du locataire |
Ces exemples sont indicatifs : seule la comparaison des deux états des lieux, et la grille du bail si elle existe, tranchent.
Tout repose sur l’état des lieux d’entrée
Plus l’état des lieux d’entrée est précis (élément par élément, avec observations et photos), plus la comparaison est simple et moins le litige est probable. Notre modèle d’état des lieux liste chaque élément pièce par pièce et, à la sortie, place l’état à l’entrée à côté de l’état constaté. Si le bailleur retient trop sur le dépôt de garantie, la lettre de restitution du dépôt de garantie rappelle que seules les sommes justifiées peuvent être retenues.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il imposer une grille de vétusté ?
La grille est convenue entre les parties dès la signature du bail, et elle doit provenir d’un accord collectif de location (décret n° 2016-382, article 4).
Sans grille, comment calculer la vétusté ?
Au cas par cas, en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, l’âge des équipements et la durée de la location. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement.
Sources officielles
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (article 4 : vétusté) — Légifrance
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 7) — Légifrance
- État des lieux de sortie d’un logement loué — service-public.gouv.fr
Information générale, vérifiée le 2 octobre 2026 : elle ne remplace pas le conseil personnalisé d’un professionnel du droit.
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