Lettre de préavis du propriétaire au locataire (congé)

Trois motifs, et seulement pour l’échéance

Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail quand il le veut : il donne congé pour la date d’échéance du bail, et seulement pour l’un de ces motifs :

• Vendre le logement libre. Pour un logement vide, le congé vaut offre de vente au locataire, valable pendant les 2 premiers mois du préavis : il est prioritaire pour acheter. Pour un meublé, le locataire n’a pas ce droit de préemption.
• Reprendre le logement pour en faire votre résidence principale ou celle d’un proche : époux, partenaire de Pacs, concubin depuis au moins un an, ascendant, descendant (le vôtre ou celui de votre époux, partenaire ou concubin).
• Un motif légitime et sérieux : un manquement du locataire (retards de paiement répétés, troubles de voisinage, absence d’attestation d’assurance) ou un motif propre au propriétaire, comme de gros travaux de réhabilitation. La loi ne le définit pas : en cas de contestation, c’est au propriétaire de prouver qu’il est fondé.

Le propriétaire peut aussi vendre un logement occupé, sans donner congé ni prévenir le locataire : le bail continue avec l’acquéreur.

Le délai : 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) avant l’échéance

Le locataire doit recevoir la lettre au moins 6 mois avant l’échéance pour un logement vide, 3 mois pour un meublé. Exemple tiré de la fiche officielle : échéance le 20 septembre, lettre reçue au plus tard le 20 mars (vide) ou le 20 juin (meublé). Quand le quantième n’existe pas, c’est le dernier jour du mois : échéance le 31 août, logement vide, lettre reçue au plus tard le 28 février (29 en année bissextile). Les week-ends et jours fériés comptent.

Un congé reçu en retard n’est pas valable : le bail se poursuit. Un congé reçu en avance reste valable, il prend simplement effet à l’échéance. Le générateur calcule votre date limite et bloque l’achat si la lettre ne peut plus arriver à temps.

Logement acheté déjà loué : le congé pour vendre ne vaut que pour l’échéance du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction si l’échéance en cours tombe moins de 3 ans après l’achat ; le congé pour reprise ne s’applique pas avant 2 ans après l’achat (fiche F929).

Ce que la lettre doit contenir

• Vente : le motif, le prix et les conditions de la vente, la description du logement et de ses annexes vendues ; pour un logement vide, la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
• Reprise : le motif, le nom et l’adresse du bénéficiaire, son lien avec le propriétaire, et ce qui justifie le caractère réel et sérieux de la reprise.
• Motif légitime et sérieux : le motif, précisément.
• Si le congé passe par une agence ou un administrateur de biens, le nom du propriétaire.

Pour un logement vide, un congé pour vendre ou pour reprise s’accompagne de la notice d’information fixée par l’arrêté du 13 décembre 2017. Le mode d’emploi livré avec la lettre donne les liens Légifrance pour imprimer ces textes.

Locataire protégé : quand le congé est impossible

Le bail se renouvelle automatiquement si le locataire a plus de 65 ans à l’échéance (ou a à sa charge une personne de plus de 65 ans, ou perçoit l’allocation de présence parentale) et que les revenus du foyer sont sous les plafonds publiés sur la fiche F929 de service-public.gouv.fr. Le propriétaire ne peut alors donner congé qu’en proposant un relogement à proximité, correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire. Pour le locataire de plus de 65 ans ou qui a à charge une personne de plus de 65 ans, cette obligation tombe si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ou des revenus sous ces mêmes plafonds. Vérifiez ce point avant d’envoyer : un congé donné à un locataire protégé peut être annulé.

Comment l’envoyer

Trois moyens sont valables : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice (ex-huissier, à vos frais) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple e-mail ne vaut rien, même si le locataire répond. La lettre recommandée électronique est possible si le locataire l’a acceptée au préalable.

Le préavis court du jour où le locataire reçoit effectivement la lettre : un recommandé renvoyé à l’expéditeur ou laissé au bureau de poste ne fait rien courir. Si l’échéance approche, préférez le commissaire de justice. La lettre est adressée à chaque signataire du bail.

Modèle gratuit ou Word + PDF : ce qui est payant

• Gratuit : remplir le formulaire, voir votre date limite, lire l’aperçu, le copier ou l’imprimer.
• 2,90 €, paiement unique : la lettre de congé en Word (modifiable) et en PDF, avec le mode d’emploi (date limite de réception, destinataires, pièces à joindre et leurs liens officiels). Téléchargement immédiat, lien aussi envoyé par e-mail.
• 4,90 €, dossier complet : en plus, le récépissé de remise en main propre à faire signer et la proposition de date d’état des lieux de sortie.

Si le locataire conteste

Le locataire peut contester un congé incomplet, envoyé par lettre simple, reçu moins de 6 mois avant l’échéance (vide), adressé à un seul des époux, ou délivré à un locataire protégé. Un congé pour vendre frauduleux, par exemple à un prix volontairement dissuasif, expose le propriétaire à une amende pénale de 6 000 € au plus (30 000 € pour une personne morale) et à des dommages et intérêts (fiche F929). La contestation passe par une lettre recommandée, puis la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, gratuits, avant le juge des contentieux de la protection.