Loyer impayé : les étapes, de la relance au commandement de payer

Étape 1 : la relance, puis la mise en demeure

Un retard n’est pas toujours un refus. Une lettre simple ou un appel suffit souvent. Si rien ne change, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : elle indique les échéances impayées, le montant, un délai pour payer et les suites. Pour une somme d’argent, elle fait courir les intérêts au taux légal (article 1344-1 du Code civil).

Le modèle de mise en demeure, situation « loyer impayé », rédige cette lettre avec l’adresse du logement, les mois concernés et l’annonce du commandement de payer.

Étape 2 : chercher un accord

Proposez un échéancier écrit si le locataire traverse une difficulté passagère. Le bailleur peut aussi faire appel à un conciliateur de justice, gratuit ; cette tentative amiable est obligatoire pour demander ensuite au juge la résiliation du bail lorsque la dette ne dépasse pas 5 000 €. Le locataire peut, de son côté, appeler gratuitement SOS loyers impayés au 0 805 160 075.

Étape 3 : le commandement de payer

Le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice. Il mentionne notamment le délai laissé au locataire pour régler sa dette, 6 semaines, le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette. Si la dette est réglée dans ce délai, le locataire reste dans les lieux ; sinon, et sans accord d’échelonnement, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge.

Aide au logement : le signalement à la CAF

Si le locataire perçoit une aide au logement, le bailleur doit signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA lorsque la dette atteint l’équivalent de deux mois de loyer (le seuil exact dépend du mode de versement de l’aide, fiche F31272).

Ce qu’il ne faut jamais faire

• changer les serrures ou couper l’eau ou l’électricité : seul le juge peut ordonner l’expulsion ;
• appliquer des pénalités de retard : elles sont interdites dans un bail d’habitation, même si le bail les prévoit ;
• garder le dépôt de garantie pour payer les loyers en cours de bail.